このコーナーは、国内情勢、リゾート業界、流通業界の辛口、甘口批評を随時記載させて頂いております。コラムは、公正な事実内容及び社会情勢に基づき現在のリゾート業界を評価して本文コラムを記載しており悪意に基づく記載等は、ありませんのでご理解下さい。
尚、ご高覧頂き事実に反する記載内容及び記載事項に異議、悪意等を感じましたらお気軽に弊社窓口にご連絡下さい。


当コラムでは、リゾート会員権の苦情等も記載させて頂きますので、どんな事でも投稿下さい
尚、LinkIconリゾート相談室 Q&Aも是非、ご覧下さい
 
 クマンバチ君より

  • 2024年(2月1日
  • 新年の挨拶をして早2月となりました今年の新年は全国的に主要都市、各観光地だけではなく秘境に迄コロナ拡大以降最大の賑わいがありました
  • 今年は、リゾートクラブも通常営業に戻り会員の方々の施設利用促進の為、対策を講じていると思います
  • 最近ウィンタースポーツ愛好家が少なくなりニセコ、新潟等に多くのスキー愛好家の海外の方々がきていますが以前は、日本も国内で冬のスポーツとしてスーキーは当たり前でしたが今は数少ない状況です
  • さて、今年は一部リゾートクラブを除く各リゾートクラブは、通常運転?となりますが会員の高齢化による会員退会により会員が減少し施設利用収入減、年会費の収入減等現実的となっています 今後も毎年継続的に同現象が続きます 早めの対策が必要となります
  • リゾート流通業界においては、会員数が多いので市場に出るのが多いリゾートトラスト社の会員権が流通業界では、約70%位む占めているのが現状です 売却希望の方が多くなると各諸事情で売却するのですから早く売りたい方は、価格を下げますので必然的に相場的にも価格低下となります
  • 只、以前は会員権購入時のポイントは、施設が豪華、施設数が多い、会員権価値、サービスが良い、会員権権利が確保されている等の選択条件があり購入時の価格が高額が当たり前でした 盲点は、共有所有権利を附帯させ会員権代金を高額設定した価格の傾向が続き逆に近年その財産の保全の共有所有権が負となり退会もできない現実で売却できなかったら退会出来ないので一生年会費、固定資産税等を負担続けなくてはいけない状況で処理に困っている方が多くでています 片や資産価値でなく利用できればいいと思う方は、売却、退会選択だきる利用権会員権を所有の方と明暗が分かれています
  • 今日、リゾートクラブは、家族、友人等と別荘感覚で利用できて10年位利用出来ればと考えている方が先般
  • 当サイトで実施させて頂きました新春アンケート調査でご回答頂きました方が多かったです
  • 新春アンケート調査にご協力頂いた方々にこの場でお礼申しあげます
  • 2024年(1月1日
  • 新年明けましておめでとうございます
  • コロナ感染沈静化依頼の新年で国内、海外、帰郷、海外よの外国人と昨年と様変わりの人出です
  • 昨年もコロナ化等の中多くの方々に当サイトをご利用頂き当コラムをご高覧頂きました御礼申し上げます
  • 本年も甘口、辛口でご記載させて頂きますのでご高覧頂ければ幸いです
  • さて、以前よりリゾート会員権市場においては、リゾートクラブが二分化され企業の規模、ネームバリアーで会員権の善し悪しの判断となっている現状ですが施設数が多い分会員数が多く利用が満足できない売却希望が多く市場においての流通価格の低下して一部購入時価格より流通価格が高騰しているクラブも有ります
  • が殆どのクラブ会員権は、リセールですので価格がつかない、大幅な価格低価での流通市場での取引となります
  • 特に権利形態に不動産不動産権利付会員権は、クラブ買取、引取りはないですので売却でなかったら永久に
  • クラブ年会費、固定資産税を支払い続けなくてはなりませんそれを見越し一時会員権を買取り年会費、固定資産税が負担となりませんと詐欺行為をしていた企業が多くありましたが最終的に会員の負担となったのが
  • 健常でした
  • 当サイトにおいてもクラブ選択においても寂しいですが将来何らかの事由において負にならない利用権会員権を検討する方が増えてきていますのも現状です

 

 LC  ライフコネクション   03-5935-8182 info@webglc.jp

2014年コラム


2014 年
 (12月3日)
泣いても笑っても今月で2014年は終わります リゾート業界も今年一年を見ますとリゾートトラスト社と東急不動産社の新設施設展開が目につきましたが他は代わり映えがあまりしませんでしたね リゾートマンション業界の今後の展開も高齢化による人口減少により付加価値のメリットを明確化しないと販売も難しい時代となってきました リゾートクラブ業界も同様に来年は試練の時期かもしれません 全体的にクラブ運営において現在会員の利用減少を一般客導入でカバーするのも一時的には会員に受け入れられるかも知れませんが会員制クラブの価値観が低下しますので利用しない休眠会員から新会員への譲渡の緩和化等何らかの対応をしないと大変かもしれません  リゾート会員権の流通価格も年々大幅な低下傾向に有り流通業界の紹介価格を見ると購入時の価格との格差にビックリすると思います だがこれが現実です 何でこんなにと思うと購入時の価格が実は高すぎたのでと気付く方が多いみたいです 会員権は、資産.財産では有りません利用権です 担保物件にもなりません ましては、クラブに退会を話しても考えられない引取価格が出てきます 夢から現実へ戻されます ただ利用しないのに維持費負担の意味が無いとの思いで流通市場売却となる訳です 特に共通利用クラブは、新規購入価格と流通市場価格とを良く見て購入を検討するのも考え方かもしれませんね
さて、本年一年間当コラムをご高覧頂き有難うございました まだ早いですが来年も皆様に良い年であります様に!
2014 年
 (11月3日)
何となく年の瀬が感じる月ですね リセールマーケットとして情報発信され3年となりましたが、リゾート会員権情報サイトとしての直接取引情報提供のリゾート会員権会社が国内になくマッチングとは何と言うご質問を以前は多く頂き 心ない方には、危ない取引と誹謗された事もありましたが現在は、商取引市場でもBtoB.CtoC企業同士、個人同士の直接取引が多くなりつつあります 直接取引[フリマ感覚]の最大のメリットは、公正で明確な価格で売手、買手の方が納得の取引が出来る事です 後は、売手、買手の方が取引決定し相手を直接確認し取引できる事です おかげさまでクラブ運営会社様よりも苦言、ご指導頂く事なく今日迄情報提供サイトとして発信しトラブルなく皆様にご利用頂いてきました この場を持ちご利用頂きました方々及ご支援頂きました方々に厚く御礼申し上げます
さて、リゾート業界においては、業界両巨頭の東急不動産、リゾートトラストの躍進が目立ち他リゾート会社様も発奮頂きこれからの高齢化社会のライフスタイルの場となるような牽引力となって欲しいと思います 先月リゾートトラストより関東離宮第2弾となるエクシブ湯河原離宮の会員権販売が開始されたが先般の鳥羽別邸に続き大型ルーム中心とした販売により力が入っているようである  最近のエクシブ販売価格と流通市場で取引されている同タイプと比較すると歴然とした価格差が見られるが会員権業界においては、最強の営業力のある企業であるので高額価格販売であるが販売には問題ないと思う 苦言となって失礼であるが、問い合わせ時よく聞く事があるが流通市場会員権は、予約が取れにくい、営業マンが直接予約を受けるとかとの言葉ではなく自社販売会員権であるので同一価値をご理解し流通市場と共存頂ければなと思う 因に、エクシブ予約は、会員がホテル事務局に予約をし予約する規定となり営業マンの代行予約は公平差の回避となるのでアウトのはずです
2014 年
 (10月3日)
10月となり後2ヶ月で新年を迎える月となりました 世情もまだ経済情勢の厳しさより脱皮出来ない状況が続いています、リゾート業界においも変わりなく時間が過ぎているような感じが見受けられます さて、会員制ホテルもシーズン以外の集客対策として一般客招致が当たり前のような風潮がでているが、会員制クラブは、会員へ会員権を販売し、会員はその購入権利として利用権を取得している文字通り会員制ホテルは、会員の利用ホテルである 会員の対応(施設内容、サービス)の努力が見られず運営会社維持だけに頭がいつていれば自然に会員もホテル利用が減少する 会員制クラブとして会員の為のクラブ運営をしていれば施設が古い、新しく施設展開されていない等関係なく会員はクラブに愛着を持ちクラブに誇りを持ていれば利用者減少も防止でき会員の退会等が少なくなる 現在、どれだけのクラブが本来の会員制名称に近い対応をしているか疑問である 会員の為のクラブ運営、会員権ビジネスはエンドレスである会員がいる以上会員にサービスを提供し続けなくてはならない だが残念であるがいつしか会員より離れたクラブ運営会社維持の為のクラブ運営となっている 現在の会員権流通市場においての会員権相場にても如実に会員のクラブ離れが見られるクラブも出ている(時代とは云い高額な購入代金を現在価格とは本当の会員権価値は) 夢を持って(持たせ?)会員となったのに管理費だけ負担し利用せず休眠中の会員に早めな手当をしないとクラブ体制は維持できず一般客招集によるクラブ経営となってしまうではないかと多いに危惧する
2014 年
 (9月3日)
楽しい夏休みも天候不順の為、お楽しみも半減した気持ちも有ると思いますが、これから観光シーズンの秋まだリゾートシーズンは継続中です
さて、安倍内閣改造が決定し、内需拡大路線が継続されるとの事ですがリゾート業界は、リゾートトラスト、東急不動産の新設施設展開が見られますが全体的には現状維持状況が続いています 
一部高級指向とし南西楽園リゾート社の沖縄宮古島に展開のアラマンダクラブのプール付きスイートルーム形式の会員権が注目されますゴルフ場も隣接し高級指向派には気になるクラブですね
流通市場においても2社のクラブ取扱いが主流となり他クラブの取引の動きがあまり見られないようです 現在国内には、施設数は少ないが利用し易いクラブ、利用時のサービスが良いとのお声があるクラブも有りますが2社の勢いが突飛しているようですリゾート会員権購入検討者もステータス派と簡易に別荘感覚での利用派と別れ、低価格会員権に視線が向いているような状況です
先般リゾート会員権業者にリゾート会員権売却依頼時において不動産専任専属媒介契約的な制約条件を要請されたとのお話がありましたが、仮に不動産付リゾート会員権としても施設利用権である 市場で売却する方は、少しでも高く売却したいと思う気持ちがある中すぐ売却出来れば良いが売却出来ず契約で縛るなら業者責任としての不動産的導入は疑問である 逆に一般媒介契約として多くの業者に声かけして高目に売却出来れば良いと思うのが本来であると思う 違約条項を物件確保の手段としているなら業者として残念である もし専任的契約を強調するなら流通機構告示、売却者への報告の義務7日.14日をすべきである なるべく流通市場を利用する方が公正に利用出来る環境も大事である
個人間取引(C&C)導入のマッチングサイトとして展開し多くの方々にご利用頂きこの場でお礼申し上げます 弊社は、今後も皆様が納得で公正な取引の場として当サイトを運営させて頂きますご支援よろしくお願い致します             (合同会社グッディライフ一同)
2014 年
 (8月1日)
盛夏お見舞い申し上げます 
リゾート業界のトップリーダーリゾートトラスト社がハワイのザ.カハラ&リゾートホテル(ハワイホノルル 13階建 総客室338室)を買収し本格的海外展開としてハワイ進出を先日発表した 会員制ホテル及びタイムシェアでの販売化かまだ発表は未定であるが、近隣は、各タイムシェアホテル(大手ヒルトン.シェラトン等)が乱立している地域であるが営業力のあるリゾートトラスト社なら問題ないと思う LinkIcon参考資料トラスト社
また、国内においては、エクシブ浜名湖近隣の既設研修センター土地建物を会員制ホテル施設用として買取を発表した 所在地 :静岡県浜松市西区村櫛町4597 土地: 土地面積 :21,959㎡.建物:延床面積 :12,002.65㎡
リゾートシーズン真っ盛りの時期でが、国内、海外にお出かけの皆様お身体にお気をつけてリゾートライフをお楽しみ下さい
2014 年
 (7月7日)
アッ...と言う間に7月ですGWが終わりホットしたところでサマーシーズン到来です 今年は、海外に出る方が過去最高に迫る勢いと聞いています 只、国内もまだまだリゾートライフを楽しめる場所が有るのに残念な気がします 以前と比較しシーズン時の国内ホテル、旅館も料金が多少ダウンしているようですねお客様が来ませんと経営に響きますから仕方ないですね 人気は、北海道、沖縄が注目されているようです 
さて、リゾートクラブも同様ですが一部クラブにおいては、シーズンは、通常料金の倍近くの価格設定しているクラブもありますが各クラブサマーシーズン料金を設定し会員利用促進に力を入れていますが、本来会員の為のクラブが、運営会社のクラブとなり会員と温度差が出てシーズンにも利用が少ないクラブも出てくる可能性もあるかも知れませんね リゾート会員権流通価格も過去と比較し約半値位となり高級指向から別荘がわりに手軽にリゾートを楽しめる価格帯となり興味を持ち始めて来る方が増えているのは確かです 後は、将来性、サービス等クラブ運営会社に対する信頼性を直視されクラブ選択される時代です
2014 年
 (6月2日)
先月ある新聞に不動産ブームより会員権ブームに移行との記事が掲載されていたが、本当かなと思う気持ちもする 現在新規展開して販売が順調な会員権販売会社は、エクシブのリゾートトラスト社、東急ハーヴェストの東急不動産二社位で他クラブは、新規募集においては大きく目立っていない 一次リタイア層の受け皿として期待されたが思ったより会員権市場の活性化はなかったのが現実である 法人においては、自社福利厚生施設より会員制クラブへの移行が活発化した時期もあったが現在はの流動化時代に会員制クラブを福利施設とは余り考えていないのが現実である 経済状況が好景気傾向による賃金アップによる会員権市場の資金流動はあるのかどうか 富裕層(一部高齢者含む)においては、圧倒的に海外指向が強く、コンドミニアム傾向組と国内では高額会員権価格帯のエクシブ、定額会員権価格帯の東急ハーヴェストが注目されている 只、リゾートクラブもマンション販売会社と同じような傾向となり次物件展開(新規会員募集)をエンドレスに続けないくしかない傾向が見え始めた 購入会員権が数年で購入時価格の1/4位で流通市場で売り出されている 高額会員権でもクラブへの満足度がないと売却価格にも反映されると言う現実も過酷であるがクラブ運営会社も会員拡大だけではなく、会員の満足度アップを計る対策も大事である 会員制クラブ購入時の要望..会員サービス、施設充実、予約が取れ易く利用出来るクラブではないかと思う、現実な話営業マンが購入時に“予約は自分がとります”と言うクラブは、本来の予約システムはどうなつているか、自分が直接予約したら取れないのに営業マンに依頼したら取れた、高額購入した会員権であるのに幾ら大手クラブとは言え利用システムが疑問である よく昔予約10回に2.3回取れればよしとするケースがあったが現代は満足度が高まり1/2位が通例の様である 会員権が高額だから、施設が豪華だから、運営会社が大企業だからではなく流通市場での価格は、会員の満足度、流通性に左右される 売却時、満足度が有り会員の希望価格?で流通市場において取引されればそのクラブは、会員の満足度の高いクラブであろう 今後流通市場の活発化が見られたら経済情勢が上昇しているバロメーターとなるのは確かかもしれない 


2014 年
 (5月2日)
GW中盤となりましたが今年も、海外組、国内組、自宅組と分かれていますが町に出ると気のせいか人が多い気がしましたやはり消費税アップの影響もあるのでしよう 世間的には景気回復によるベースアップが話題にでていますが本当の景気回復か疑問を持っている方も多い様です 雇用等においても仕事人のリタイアが多く釣鐘状の年齢層となり若手層の就職率が高くなってきたようであるとの情報が良く聞かれているが働き手が少なくなってきている以上当たり前の事である リゾート業界としてはリタイア人口が増加し余暇時間に対する需要が拡大されると思っていましたが逆に時間が多いにあるのにリゾートへの興味が半減しているように感じられます多くの方が将来の展望が不透明な不安要素が感じられると思うのは私だけではないと思う 特に高齢者の医療問題は早急な手配を要すると課題と思います
ちょつと真面目な話が続きましたがリゾート業界も思った様な動きが見られませんでした 現在リゾート業界のトップリーダーのリゾートトラスト社が次々と新設施設展開に転じていますが関東の東京ベイコート倶楽部に対し関西の芦屋市に仮称芦屋浜ベイコート倶楽部予定室数200室の建設計画を発表し現在2018年開業目標に計画を進めていると発表されました 現在建設進行中のエクシブ鳥羽別邸に続く新設施設計画である 他クラブは、現状維持でまだ厳しい運営の中どうして違うのか疑問があると思い自クラブと比較しても高額商品であるが営業力?で売り続けているのも驚異であると他クラブも思っているのも本音で有ろう 商品のイメージと価値観が大切な時代でありエクシブ等会員権は、十分に消費者に対し対応した商品を設定しているも現実である ただ、会員制はエンドレスであり新規販売を続けないといけない新規販売時価格が高額で5年後の譲渡停止期間後に流通市場に出たらいきなりの低評価による取引価格と言う現在の流通市場の現実的な商品評価のこのギャップをどのようにして埋めて行くかもクラブとしての課題であるかもしれない 簡単に言うと価値観が持続すれば価格低下は防止しできる実質的には言葉では難しいが東急ハーヴエストは、流通市場においても価値観を維持している なぜか? 〈その秘密は次回に記載予定〉
LinkIconリゾートトラスト社:芦屋浜ベイコート倶楽部発表内容
2014 年
 (4月20日)
26年税制改正大綱に譲渡損失の損益通算及び雑損控除ができない生活に通常必要でない資産の範囲に趣味、娯楽、保養、鑑賞の目的で所有する不動産以外の動産(ゴルフ会員権、リゾート会員権)も加え贅沢品とし決定され4月1日より損益通算適用されなくなった 長年生活に必要な資産と認可されなんで今頃に適用かと疑問があるが 税回収と政治的な関連も見え隠れしてるかもしれない 只、適用されるのは個人であって法人は従来どおり損益通算が認められるそうです 福利厚生の意味もありますからその位はみとめないと大変ですとの事です リゾート流通市場はいまのところ影響がそんなに見えませんですが、ゴルフ流通市場では、先月は、損益通算停止による月内売却希望者が殺到し売買が間に合わず業者が一時買取状況とした事例も出たと思います 何で今、リタイア層がこれからの人生において余暇を楽しむ為、手軽に利用出来るリゾート会員権を購入し利用して楽しんでいたのに水をさすような対応である逆に考えると今後は、損益通算できなく利用が同一なら高額な新規募集会員権をリゾートクラブより購入するより低価格で購入出来る流通でのリゾート会員権購入が賢い方法かもしれない


2014 年
 (4月6日)
先月のコラムを体調不良によりお休みしまして申訳ございませんでした 
さて、消費税↗により先月末より比較して消費者の動きが様子見状況の気がします 増税消費税はどこにと気になりますが、老人福祉関係、東北復興関連より公共事業への投資が多く感じられ土木、建設関連よりの内需拡大を目指す事はできるのか疑問が残ってしまいます 増税の意味をしっかり導いて欲しいですね 来年は、消費税10%の嵐がきます 増収は、大手企業だけで中小企業はまだ霧の中で模索しているのが理解して欲しいですね
先月末スキー場、ゴルフ場、ホテル経営のリゾート企業パルコール嬬恋スキーリゾートが27億円債務で倒産し民事再生を申請した 今後も、リゾート企業のホテル耐震工事実施の費用負担等による倒産が続きそうである 
リゾートクラブ業界も多くのクラブが一般客宿泊導入によるクラブ収入を計っているが投資し会員権を購入した会員の権利も考えて欲しい クラブ維持が会員利用で出来なくなったのは運営会社の長期的な運営怠慢が一番である 募集価格は、クラブ権利と運営会社の利益が共存し殆どの価格設定時クラブ施設代金はカバーでき利益が残る募集価格設定となっている なおかつ毎年年会費を徴収し、利用時の利用料金収入が有る物価高騰なら会員に年会費見直しを提案しクラブ維持等をすべきで、会員減少化対策、会員利用促進、年会費回収減少対策等を取らず建前だけの運営をしていたのが殆どのリゾートクラブである 現存リゾートクラブの大手準大手と名前が知られているクラブは、一部クラブを除き倒産による民事再生により再稼働したクラブが殆どである 倒産クラブの中には、流通会社を下にみて完全無視していたクラブもあった そうゆうクラブが当時闊歩していたのも事実である なるようにして倒産したのかもしれない 再生して関係社員も気持ちも新たになったと思いたいがどうか
弊社マッチング取引をリゾート流通業界に導入した理由は、リゾート会員権流通市場は、全面的に会員権業者介入による取引となり会員権価格も業者主導の設定がほとんどでゴルフ会員権市場に様な統一性は全くない状況であり マッチング取引は、個人間直接取引(CtoCConsumertoConsumerの略)ですが企業間直接取引(BtoB Business to Businessの略も盛んに国内でも活動しています 弊社では、リゾート会員権業界で初めてCtoCシステムを導入し買手様、売手様が第三者介入なく買手様予算で売手様と納得の取引が出来るお客様直接取引の市場(サイト)として開設しました
2014年
(2月/2日)
年が明け早2月となった 経済情勢が上向きとの報道がにぎわっているがリゾート業界は、まだまだ苦難の年となりそうである さて、会員制クラブは、リゾートトラスト社の一人勝ちかとおもっていたら 最近沖縄中心としたアラマンダクラブ(運営:株式会社南西楽園リゾート ユニマットグループ.南西航空等の運営)が沖縄宮古島に大型リゾート施設をオープンし会員制リゾートクラブとし販売を開始した 今の処沖縄宮古島に特化しているが豪華なホテル施設である 会員権種別は通常プレミアム会員(465万..スイートルーム利用)タイムシェア会員年間14泊(187万~412万)とし販売を開始した 沖縄は、年間を通じ温暖でリゾート地として注目されているがアラマンダクラブは、100万坪の敷地内に5カ所の大型ホテル、ゴルフ場が設置されルームタイプは全室スイート一部でプライベートプール設置ルームも有るとの事である 全室ステートルームの会員制は余なくホテル前はビーチでオーシャンビュールームからの沖縄の海は格別であろう クラブも沖縄に特化しているが今後全国展開が拡大されれば既存のリゾートクラブにとっても脅威的になるだろう今後も目を離せないリゾートクラブである
2014年
(1月6日)
新年を迎え経済情勢に影響が出そうな消費税アップ実施月(4月)に近づく事になる リゾート業界においても消費税の額が気になりそうである特に高額商品クラブ販売価格は馬鹿にならない額面である 流通業界においては、HPに会員権を買取しますと掲示しているが殆ど買取売買はなく仲介が主の取引となっているので手数料の消費税となるだろう さて、今年の年末も更なる海外渡航者の更新となったがヨーロッパ、東南アジア、ハワイが多いようである 特にハワイは、日本人にリゾートのステータス的イメージが有り例年上位の地位を維持している 本日夕刊ゲンダイに気になる記事(が掲載されていた タイムシェア式コンドミニアム会員権のトラブル問題である 当サイトでも2年程前にハワイコンドミニアムリセール会員権販売(MLSシステムと呼ばれるホノルル不動産協会のデーターによる物件紹介)を検討したが現地エクスロー会社(アメリカ不動産物件売買時に売主、買主の登記、代金決済手続きの代理会社)に一任し買手代理人として手続きしなければなりない、国内においては、アメリカ大使館、公証人役場等の確認手続きが必要、一番大事な事は、細かい契約内容の確認(英文記載が多いです)、管理費等維持がドル建てで毎月為替変動する事、コンドミニアムが乱立し予約の問題が不安、トラブル発生時の対応、売却時の手続き等で販売をやめました 因に、費用は、エスクロー会社への手数料、登記、名義変更料他費用が負担となります 日本の様な仲介手続きではないので買手は手数料負担は有りませんが、売買代金に含まれていますケースが多いです(約20%位)ハワイ海外不動産購入ご検討の方には、コンドミニアム会員権ではなく一室か土地建物一宅地の所有が何方かと言えばお勧めです
 LC  ライフコネクション   03-5935-8182 info@webglc.jp


2013年コラム


(12月1日)
今年も残す事30日 今年も色々有りましたが話題になったのは消費税アップ,アベノミクス,尖閣諸島問題,食品偽装表示問題が話題の中心でした、特に消費税問題は今後の経済にも大きい影響が出てきてくると思います リゾート業界においても多くのクラブ運営会社が新設施設展開がなく現状維持状況が多く見受けられ大手クラブも一部を除き以前の物件を販売している状況の中で流通市場における流通取引の価格相場と大きい価格格差が出ている格差がでています 要因は色々あると思うが会員にとって会員権投資額は、資産です 数年の間に大きな価格格差が出ると本当の適正価格はと感じてしまうのも当たり前で運営会社が利益が出て会員は? 流通市場においても最近は、購入検討者も市場価格ではなくクラブ価値観を持ち自分の希望価格提示による取引を望む傾向となりつつあります
特に年末年始は、リゾートクラブ会員はだれでも利用したい時期だが、思う通りに予約が取れにくいのが殆どで購入時はいつでも利用出来ると思っていたがなかなか希望通りに出来ないのも現実である只、無記名利用クラブよりゴルフ会員の様な記名式利用クラブが予約が取れ易い傾向はあるようである 
さて、食品偽装表示問題が大きく世間を騒がせたが食品の表示は何の為しているのか他同質食品より差別(高級感による価格設定)だけである 美味しい食品を提供するのではなく利益を上げる為に差別化をしているだけと感じる 特にリゾートは、食事、施設のサービスが利用する方の重要ポイントである 受入れる側は十分理解して会員サービスを欲しい
最後に本年も当コラムをご高覧頂き有難うございます 良いお年をお迎え下さい
(11月2日)
日本列島食材偽装表示の嵐が吹き荒れていますね 偽装表示は、過去より当たり前に蔓延していてたと思います 食文化も変わり健康維持の為食材も産地、有機食品等に目がいき始め提供する側も初めは、食材を厳選し表示した食材加工で提供したと思いますが、年数が立つと資本理論に基づき利益追求となり偽表示と認識の上代替食材が当たり前となってしまったと思います 過去より発覚した内容を見ると発見の数年だけ偽表示を実施したとはにわかに信じられないと思います 食材仕入れ時に食材産地、食材内容を確認し仕入れるのですから納品票及び請求書に食材内容が明記されてありそれを確認して仕入代金を支払うのですので間違った知らない、たんなる誤りの答弁はおかしいです 加工された食材がテーブルに出たら名前はわかりませんメニュー、飲食店、ホテル等と名前を信用されお客様が代価を支払う訳ですから謝るだけで終わらせるのではなく組織ぐるみの偽装詐欺ですので(景品表示)国が処罰を下すべきかもしれません そうしないと見つからなければ何でも良いと言う体質は改善されないと思います 
(11月2日)
日本列島食材偽装表示の嵐が吹き荒れていますね 偽装表示は、過去より当たり前に蔓延していてたと思います 食文化も変わり健康維持の為食材も産地、有機食品等に目がいき始め提供する側も初めは、食材を厳選し表示した食材加工で提供したと思いますが、年数が立つと資本理論に基づき利益追求となり偽表示と認識の上代替食材が当たり前となってしまったと思います 過去より発覚した内容を見ると発見の数年だけ偽表示を実施したとはにわかに信じられないと思います 食材仕入れ時に食材産地、食材内容を確認し仕入れるのですから納品票及び請求書に食材内容が明記されてありそれを確認して仕入代金を支払うのですので間違った知らない、たんなる誤りの答弁はおかしいです 加工された食材がテーブルに出たら名前はわかりませんメニュー、飲食店、ホテル等と名前を信用されお客様が代価を支払う訳ですから謝るだけで終わらせるのではなく組織ぐるみの偽装詐欺ですので(景品表示)国が処罰を下すべきかもしれません そうしないと見つからなければ何でも良いと言う体質は改善されないと思います 
(10月2日)
先月2020年東京オリンピック開催が決定し富士山の世界遺産登録に続き明るい話題となったオリンピック開催予定地に近いリゾートトラスト社運営の東京ベイコート所有会員も譲渡解禁となった東京ベイコートの価格上昇(現在流通価格は、販売価格の約40% で取引)を見込んでいるが流通市場の価格評価は大幅な変動はない 会員権は、利用である開催迄7年間管理費負担となる利用しないでオリンピック開催まで待つのも? 流通市場においても今回の消費税アップ等税負担の中、一部業界のみで全体的に景気上昇が見られない状況において高額会員権の流通は安易ではないであろうと思う リゾートクラブ、別荘地販売のマネーの虎の審査員の企業(ZKR)が200億を超える負債で倒産した リゾートクラブの一部も倒産し民事再生等により運営しているクラブも多い中、会員至上に対応しているクラブだけが継続できる時代となってきているかも知れない
(9月1日)
本年も暑く長い夏休みが終わりました 輸出関連会社のベースアップ等により昨年対比し海外脱出組が上昇との事でしてた、国内組は、異常気象による大雨等により楽しみも半減したかもしれません 日本は、海外と比較し夏期の4~5日と休暇が短く、海外は20日も休んで家族とリゾートを楽しめる休暇がある 今後高齢者の労働期間延長等もあり休暇見直しも必要があるかもしれない さて、リゾート業界も夏場を過ぎ異常気象により今年は、冬が早いとの噂も出ているので今後の集客対策を考量しなければならない リゾート流通市場では、トラスト社の東京ベイコートが解禁となり取引が活発化したが、今後は、売却物件数が少なくなるような傾向が出ている 
(8月2日)
異常気象の中本格的なサマーシーズンに入ったがアベノミックスの経済効果は、輸出関連大手企業には、メリットがあり全般企業への影響は、無新聞紙上掲載を鵜呑みに出来ないようだ リゾート流通市場も高齢社会化となり会員権市場も需要と供給のバランスが逆転傾向となり低価格市場となり買手市場意向が続き、現状よく言う底値感がでている状況である 経済情勢が良くなってもまだリゾート業界は、大きな変化が出ていない状況でありクラブ運営会社も新設施設展開に対し様子見とし現状維持としているのが大半である リゾート業界の夜明けはいつとなるかとは言えサマーシーズンですのでリゾートライフをお楽しみ下さい
(7月05日)
東京ベイコート倶楽部会員権の流通での売却希望者が通常リゾートトラスト社のエクシブの譲渡解禁時の流通市場と比較し少なくなってきている 売却者も売却価格の市場より高めの売却希望提示が見受けられてきた 市場への売却件数が少なくなり市場での価格も少し価格が上がってきているようである 何か市場での価格上昇の事由ないと思うが 第三者の力が入ってきているのか?
(6月22日)
リゾート会員権譲渡時のクラブに支払う名義変更料の相場は、今リゾートクラブを第三者(流通会社含む)より譲渡すると、10万、31万、50万、会員権代金の10%等の会員権代金の他負担となる ゴルフクラブの名義変更料(100万台)よりは低いが高齢化社会に入りクラブ利用が少なくなって年会費(所有権付は固都税負担有り)だけ支払っている会員も相当数増えている 世の経済情勢により会員権購入者を探すのも大変なのに購入者の名義変更料がネックになる場合も数多くあるのも現実である クラブとしては、名義変更料は純利益となり会員数の多いクラブであれば年間ばかにならない収入となる 只視点を変えて高齢化により施設利用会員が少なくなり管理費滞納会員が増えていけば収入が減益となり将来的にクラブ運営も著しく悪化へと進む可能性がある 運営する立場としては、新規会員募集もしくは一般客の客を入れるしかなくなってしまう しかく新規募集は大変な営業努力が必要な今日である 簡単なのは、会員の利用度を増やす事である クラブのサービス及び施設の小規模なリニアール、利用料金の見直し特に食事付価格体制をルームチャージとするとかあるが一番効率が良いのは名義変更料を安くし譲渡をし易くし利用する新会員を増やす事が効率通いかもしれない  今後も高齢化会員が増えて年会費滞納件数も増加する時代になりつつある時に高額な名義変更料に改正したクラブも有る本当にクラブを支えてきた会員を考えているのかと疑問を持つ
(6月1日)
最近、リゾート会員権所有者よりある会社より“所有リゾート会員権を流通市場価格より高値で査定し引取りますので別な会員権を買いませんか”との話が有ったと聞きました(業界では数字のマジックと言っています) リゾート会員権は、流通会社によりまちまちで流通価格が現状正価とは100%言えませんがそんなに価格差はありませんので高く引取つても引取会員権を市場売却処理かまたは、運営会社が引取る条件がなければ負の財産で残ります 所有している会員権会社による買取、買換なら問題ないですがどちらにしてもお勧めできません特に流通市場で購入会員権を高く評価して売却し買換したら所得税の重課税が負担となります
(5月9日)
GWも終わり海外に出た方は過去最高と紙上にもでていた 景気回復の徴候の影響も有るが日本人は、余暇に対する意識が強い民族かもしれない さて、株価も短期において異常な程の上昇となっているが、ほとんどが個人投資家ではなく外資投資会社の大量購入の影響と思われる 一時的な上昇で本来の株価ではないかもしれない 手を引くのも早いのが外資投資会社である 不動産においても、消費税アップ等の要因で駆け込み購入者が多いとの事であるがそんなに購入者は多くはないと思う 不動産上昇と言われているのは商業ビルの外資ファンド会社の購入による不動産の動きである全て内需効果ではなく外資による動きである
リゾート会員権業界においても、従来拡大路線の会社も現状維持の様子見状況が続いているが今後は、再度拡大路線組と現状維持組に極端に分かれるかもしれない
(4月3日)
本年もはや四月となりました、街を歩いている新入社員が生き生きと闊歩しているが見受けられます 近年苦労して就職活動し企業入社したが、自分に向いてない、話が違う等により多くの新入社員が短期退社となるケースが多いが、本年はアベノミックスと言う新語が生まれ景気が少し回復ぎみとの事で、短期退職者が少なくなれば良いと思う 企業も生きて行く為に社員に要請事項が多いのが本音であるが各個人個人受け入れ方が違うのが現代かもしれない 店頭に企業ブラックリスト等の書籍が出ていたが、企業は、成長時期には、特に営業会社は、過酷な要請強要し一般では考えられない事が日々当たり前に横行するが、安定期になると外からの目を意識しさも優良企業の顔を保とうとするのが常である 殆どの企業が経てきた順路と言っても良いと思う 私も、会員権営業時には、リゾート会員権販売は、他業種と比較し一段下に見られていた意識が有ったのも事実である 同じ権利販売のゴルフ業界とは、また違い、騙されたくないとの先入観念意識が強く常に説得に苦労した覚えがある 消費者に最近のリゾート会員権販売営業を聞くと業績の為、システム外でも何でもOKが通例かしつつ有るようである 今売る為の手段を、後は後? 寂しい事である
(2月6日)
私事で申訳有りませんが、まさかの交通事故に遭い骨折となりました、自分でも何でと思いますが、事故は突然やってくるとの言葉が頭に過りました。皆様もお気をつけて下さい。
さて、2月となりましたが、海外旅行特に年間を通じ気候変更がないハワイは、注目の的となっています、利用は、ホテル派、コンドミニアム派と多様化しリゾートライフをエンジョィしている様です。国内リゾートクラブも、高齢化に伴い利用利用客の現象も一部起きている
ようであるが、特に、クラブの維持中心となる年会費の未納件数が深刻な問題となりつつ有るようである。リゾートクラブ年会費は、5万台より高いクラブで28万位と幅が有るが高齢化、年金等の問題で年間5万も支払いたくないと思う高齢会員が年々増加しつつ有るのが現状である。流通市場(弊社係数)への売却希望者も5年前と比較し30%程増えている。これからのクラブ運営としては、大変であるが施設利用金、年会費の軽減策も一つの生残りの策かもしれない。
(2013年1月7日)
新年を迎え念頭にあたり本年も本音のコラム記載をさせて頂きます 政権交代となり経済上昇対策を鑑み市場雰囲気も上昇傾向となりリゾート消費も拡大しそうな雰囲気であるがまだまだ厳しい状況は変わらないだろう          さて、先月末、高級倶楽部お台場の東京ベイコート倶楽部が一部(5年間名義変更停止)解禁となり当サイトコーナーへの問い合わせが増いています 東京ベイコート倶楽部は、現在も新規募集中で市場価格との価格差が著し類状況である 会員権は、利用である 利用価値、興味がなくなり売却する時は、購入時の価格は余り関係ないのが現実である 特にベイコートは、法人所有者も多く会社事情で売却したいが譲渡停止期間設定で売却出来ず停止解除を待っている企業も多い様である
 LC  ライフコネクション   03-5935-8182 info@webglc.jp
2012年

(06月027日)

XIVブランドの会員制クラブ一部上場リゾートトラスト社のエクシブ箱根離宮他18ホテル施設レストランにおいて偽表示をし食材を使用したと発表された。エクシブは高級会員制クラブとして高名で弊社においても取扱クラブであるが、安心していたが残念である。食材偽表示問題は、新聞紙上に近年再三掲載されているが、リゾートでの楽しみは、食事である特に会社信用をしてで高額で会員権購入しいる施設での事件であるので関係者だけの問題だけではないと思う、エクシブ箱根離宮利用時会員に和牛の偽称と指摘されたとの事であるが、一部ホテルと公式サイト上に記載しているが他多くの施設で多くの食材に誤表示とは故意としか考えられない。仕入先より伝票品目記載内容確認の上納品し仕入代金を支払っているはずで仕入品名=ホテルメニュー記載で有るはずが誤表示とは、施設で飲食した会員にお詫びで施設利用時の優待券3.000円送付し、関係者給与減俸3ヶ月程で処理? 営業マンも高級会員制エクシブとして営業し結局は、商品価値感を下げてしまった事件で残念であると言える。

又、1年間の調査結果の発表であるが、それ以前はどうだったか気になるのも事実だ

LinkIcon公式サイトでの表示お詫び文章LinkIconトラスト社発信参考書類.pdf

(07月5日)

リゾート会員権の販売価格設定と流通価格の格差が一段と格差がでているが、高級思考だから価格が高い…売却するときもそれなりの評価が…色々事由が考えられるが購入時価格が売却時は、1/4….1/6となると...流通市場価格は、シビアな評価がされるので会員権本来の価値となってしまう。又、売却会員権の所有者の売却理由は、自分の考えていたクラブでなかった、予約が取れない等が多く幾らでもいいから処理したいと言う方が増えてきている。

(07月12日)

リゾート運営会社による取扱指定制、取扱拒否等悪しき通例がまだリゾート会員権業界に残っている。以前ある大手リゾート運営会社の指定業者がトラブル発生し会社がなくなつた、その後退社した社員が同様にリゾート会員権販売業者として取引開始し今も会員権売買を続けている。何度か販売客のアプローチでバッテングしたが正規の会員券販売でトラブルなく取引しているようである、しかし、クラブ営業マン及び運営会社は、その会社は、お勧めしませんと公然と言うと聞いている。過去の事を引きずつているのかメンツなのか判らないが契約自由の原則を忘れているのかもしれない。流通業界は、一社の為に存在するのではなく、会員権の価値、利用しない会員より利用する会員への転化作業を補助していると考えればと思う。まだリゾート会員権業界は偏見が先行している業界と思われてもしかたない。

(07月25日)

   コーユー倶楽部の山中湖畔サロンが7月19日オープンした。新聞でのオープン掲載な かったので順延かと思ったが予定道理オープンした用である。予定(会員募集開始)より約4年の年月が経たが喜ばしい事である軽井沢サロンに続き2番目のホテル施設、従来クラブ会員は利用出来ないのが残念である。リゾートクラブは、相互利用システムが多く、会員が先行投資により会員権を取得しその恩恵で新規展開施設が利用できるシステムとなるがコーユー倶楽部は、別クラブの為、従来会員は追加金による権利取得となっている。新規コーユー 倶楽部会員は、従来JTCホテル施設が利用出来るようであるが、旧施設権利所有のJTC会員の既得権による新設施設利用を考慮すればなお良いと思う。

(07月27日)

  リゾートトラスト社が譲渡手続きに面談条件導入? エクシブ運営で会員権最大手のリゾートトラスト社が8月より書類審査より面談審査を導入するらしい。此の時期になぜと疑問が出るが、流通市場におけるエクシブ価格が急激な下降気味となり、現状販売価格との価格差が出ているので、流通市場による取引に圧力をと考えられても仕方がない。現在メーン商品エクシブは、譲渡時トラスト社に名義変更料315.000円を支払って手続きしている。只ある面で流通市場において一番取引が多いエクシブ譲渡時のトラブルも増えているのも現実である良く考えれば自社、購入者に被害がない様にする手段かと思われるが、運営会社の審査上において指定業者のみに優位性を図る事をすれば、契約自由の原則に基づき問題が起きるる可能性もある。因に、エクシブ鳥羽よりエクシブ白浜アネックス迄は、購入時の相互利用契約書に書面、書式による譲渡手続きと歌つている。

(08月19日)

 夏期休暇、お盆休みも本日で終わるが、国内旅行も盛況だが海外旅行も昨年より多かったようである ビジネス大国日本も、GW.夏休み.お正月休みは、3大行事である 経済情勢の不安定が続いているがリゾートに対する消費は、高い様である さて、昨年運営会社が再度変わった会社更生法中の河口湖FIT RESORT CLUBであるが本年夏も会員利用で盛況であったようである一時不安感等があり会員も心配していた 河口湖の広大な敷地にホテル、ヴィレィジ、テニスコート、ゴルフコースが点在し都心から近いクラブとして利便性とスポーツ&リゾートとして弊社サイトでも紹介しているが、会社更生法=倒産ではなく、現在自主運営している大手クラブも多い 今後もこのような形態が増えてくるだろう 只、会員制として会員を募集し後は知らないと言うクラブもある 資金を出させ会員制を始めたらエンドレスで会員の為にサポートするのは当たり前である

(09月18日) 

リゾートトラスト社販売エクシブの流通市場での急激な価格低下傾向となっている 10年前の流通市場における価格と健在の価格との比較をすると平均約70%位低下となつている 販売口数(会員数)が多いので市場での売却件数が多いのは、利用が少ないから売りたい、経済情勢の変化でけではなく、消費者の価値観かもしれない 流通市場において選定時必ず質問があるのは、予約の問題である 誰でも好きな日を利用したいだが会員制クラブで完全に利用できる事はない、完全に利用をしたいならリゾートマンション、別荘しか打開策がないと思う しかし、同じ会員制クラブでも東急ハーヴェストの流通市場価格は、長年市場価格でも高額価格の流通価格を維持している どこが違うのか企業、施設内容、サービス!!

(10月7日)

今年の夏休みは、海外でのバカンスを利用した方が多かったようだ、まだ中国との領土題が大きくなる前だったので中国での万里の長城見学等が多かったようであるなんと言っても欧米、ハワイがダントツのようである 国内は少し東北方面が多くなったが京都等近畿、関西方面が多いようである 現在会員制クラブ全体の新規施設展開計画は少なく最大手のリゾートトラスト社も年間を通じ順調な新規展開であったが次施設予定がでていない 特に高額商品の東京ベイコートにおいても苦戦気味である 長引く経済情勢により会員権購入意欲が減退し会員制のステータス度に陰りが出てきたのであろうか 会員権購入者の本質を再度考慮し従来よりのリゾートクラブの体質改善? も必要な時期かもしれない 料金だけなら現在のホテル等に負けてしまう

(11月12日)

話題の東京ベイコート倶楽部の市場流通が12月より一部解禁になり以後譲渡停止期間満了の会員権が市場に続々と登場してくるだろう 東京ベイコート倶楽部は、会員権販売大手リゾートトラスト社がエクシブよりランクを上げ販売した都市型クラブで国内会員権市場での販売価格は最高額(通常一般的会員権価格100万~600万位)で施設内容も好評であった しかし流通市場価格は、相当厳しい価格となるだろう 現在消費者は、会員権価格に対しシピアな考え方が多くステータス時代より利用価値時代に変革しつつある 因に現在流通市場の会員価格は、5年前流通価格と比較し一部運営会社(東急不動産)を除き約50%位の低下となっている 運営会社としてもいきなりの価値観、価格低下を防ぐため譲渡停止期間設定が通例になりつつある 最近のリゾートクラブの良さは、会員の定着率が高いクラブが評価と言えそうである

(11月26日)

リゾート会員権流通市場も下降気味の時期が続いています、需要と供給のバランンスの均等が崩れ供給大となり高齢化による購入ではなく逆の会員権離れも増加しています リゾート会員権のステータス度より利用料金が重視される格差の時代となりホテル、旅館の5、000円に対応出来なくなりつつ有るも現実です リゾートクラブも二極化して高額会員権(エクシブ)と低価格会員権(ダイヤモンドリゾート.紀鉄等)となりつつ成り 勿論、現在新規募集のリゾートクラブは、数少ないが既存の権利の流通市場とすれば過去の会員権権利で現状施設利用が出来るのは魅力である 後はクラブ運営会社が価格に対しいかに満足を感じて貰うサービスを与える事である 業界も利益中心型より会員同化型にしないと市場で価格評価されなくなり退会を選択するだろう 会員制クラブの命会員がいなくなれば終わりである

(12月9日)

24年も後わずかとなりましたがリゾート会員権流通市場も先が見えない世相を見て個人、法人共にリゾートへの投資指向がマイナス気味となり大きな市場と想定されていたリタイア層のリゾート関心度合いも減少しクラブ運営会社の新規募集及び流通市場での全体取引件数も激しく低下しつつある様で、流通業界としては、流通取引の約70%を占めるエクシブだけを主流流通商品として流通形態で、営業力による販売から簡易なインターネットによる販売形態となり、価格だけの競争体系となりここ5年位は以前の流通価格50%位の価格格差が出た、運営会社とすれば流通業界に対し歯ぎしりしているのが現状であろう 流通業者も近年経費節減で人員整理し事務所も廃止し実質インターネットサイトが会社住所の様な有様となりつつ有る 運営会社に左右される流通市場ではなくゴルフ取引市場の様な確立した業者主体の独立した流通機能が必要である 厳しい言い方かも知れないがリゾート業界も来年は、本年よりより厳しい世相が予想されると思われるので運営会社及び流通業者共になんらかの生き残り対策が急がれるだろう 

(2013年1月7日)

新年を迎え念頭にあたり本年も本音のコラム記載をさせて頂きます 政権交代となり経済上昇対策を鑑み市場雰囲気も上昇傾向となりリゾート消費も拡大しそうな雰囲気であるがまだまだ厳しい状況は変わらないだろう          さて、先月末、高級倶楽部お台場の東京ベイコート倶楽部が一部(5年間名義変更停止)解禁となり当サイトコーナーへの問い合わせが増いています 東京ベイコート倶楽部は、現在も新規募集中で市場価格との価格差が著し類状況である 会員権は、利用である 利用価値、興味がなくなり売却する時は、購入時の価格は余り関係ないのが現実である 特にベイコートは、法人所有者も多く会社事情で売却したいが譲渡停止期間設定で売却出来ず停止解除を待っている企業も多い様である

(2月6日)

私事で申訳有りませんが、まさかの交通事故に合い骨折となりました、自分でも何でと思いますが、事故は突然やってくるとの言葉が頭に過りました。皆様もお気をつけて下さい。

さて、2月となりましたが、海外旅行特に年間を通じ気候変更がないハワイは、注目の的となっています、利用は、ホテル派、コンドミニアム派と多様化しリゾートライフをエンジョィしている様です。国内リゾートクラブも、高齢化に伴い利用利用客の現象も一部起きている

ようであるが、特に、クラブの維持中心となる年会費の未納件数が深刻な問題となりつつ有るようである。リゾートクラブ年会費は、5万台より高いクラブで28万位と幅が有るが高齢化、年金等の問題で年間5万も支払いたくないと思う高齢会員が年々増加しつつ有るのが現状である。流通市場(弊社係数)への売却希望者も5年前と比較し30%程増えている。これからのクラブ運営としては、大変であるが施設利用金、年会費の軽減策も一つの生残りの策かもしれない。

(4月3日)

本年もはや四月となりました、街を歩いている新入社員が生き生きと闊歩しているが見受けられます 近年苦労して就職活動し企業入社したが、自分に向いてない、話が違う等により多くの新入社員が短期退社となるケースが多いが、本年はアベノミックスと言う新語が生まれ景気が少し回復ぎみとの事で、短期退職者が少なくなれば良いと思う 企業も生きて行く為に社員に要請事項が多いのが本音であるが各個人個人受け入れ方が違うのが現代かもしれない 店頭に企業ブラックリスト等の書籍が出ていたが、企業は、成長時期には、特に営業会社は、過酷な要請強要し一般では考えられない事が日々当たり前に横行するが、安定期になると外からの目を意識しさも優良企業の顔を保とうとするのが常である 殆どの企業が経てきた順路と言っても良いと思う 私も、会員権営業時には、リゾート会員権販売は、他業種と比較し一段下に見られていた意識が有ったのも事実である 同じ権利販売のゴルフ業界とは、また違い、騙されたくないとの先入観念意識が強く常に説得に苦労した覚えがある 消費者に最近のリゾート会員権販売営業を聞くと業績の為、システム外でも何でもOKが通例かしつつ有るようである 今売る為の手段を、後は後? 寂しい事である

(5月9日)

GWも終わり海外に出た方は過去最高と紙上にもでていた 景気回復の徴候の影響も有るが日本人は、余暇に対する意識が強い民族かもしれない さて、株価も短期において異常な程の上昇となっているが、ほとんどが個人投資家ではなく外資投資会社の大量購入の影響と思われる 一時的な上昇で本来の株価ではないかもしれない 手を引くのも早いのが外資投資会社である 不動産においても、消費税アップ等の要因で駆け込み購入者が多いとの事であるがそんなに購入者は多くはないと思う 不動産上昇と言われているのは商業ビルの外資ファンド会社の購入による不動産の動きである全て内需効果ではなく外資による動きである

リゾート会員権業界においても、従来拡大路線の会社も現状維持の様子見状況が続いているが今後は、再度拡大路線組と現状維持組に極端に分かれるかもしれない

(6月1日)

最近、リゾート会員権所有者よりある会社より“所有リゾート会員権を流通市場価格より高値で査定し引取りますので別な会員権を買いませんか”との話が有ったと聞きました(業界では数字のマジックと言っています) リゾート会員権は、流通会社によりまちまちで流通価格が現状正価とは100%言えませんがそんなに価格差はありませんので高く引取つても引取会員権を市場売却処理かまたは、運営会社が引取る条件がなければ負の財産で残ります 所有している会員権会社による買取、買換なら問題ないですがどちらにしてもお勧めできません特に流通市場で購入会員権を高く評価して売却し買換したら所得税の重課税が負担となります

(6月22日)

リゾート会員権譲渡時のクラブに支払う名義変更料の相場は、今リゾートクラブを第三者(流通会社含む)より譲渡すると、10万、31万、50万、会員権代金の10%等の会員権代金の他負担となる ゴルフクラブの名義変更料(100万台)よりは低いが高齢化社会に入りクラブ利用が少なくなって年会費(所有権付は固都税負担有り)だけ支払っている会員も相当数増えている 世の経済情勢により会員権購入者を探すのも大変なのに購入者の名義変更料がネックになる場合も数多くあるのも現実である クラブとしては、名義変更料は純利益となり会員数の多いクラブであれば年間ばかにならない収入となる 只視点を変えて高齢化により施設利用会員が少なくなり管理費滞納会員が増えていけば収入が減益となり将来的にクラブ運営も著しく悪化へと進む可能性がある 運営する立場としては、新規会員募集もしくは一般客の客を入れるしかなくなってしまう しかく新規募集は大変な営業努力が必要な今日である 簡単なのは、会員の利用度を増やす事である クラブのサービス及び施設の小規模なリニアール、利用料金の見直し特に食事付価格体制をルームチャージとするとかあるが一番効率が良いのは名義変更料を安くし譲渡をし易くし利用する新会員を増やす事が効率通いかもしれない  今後も高齢化会員が増えて年会費滞納件数も増加する時代になりつつある時に高額な名義変更料に改正したクラブも有る本当にクラブを支えてきた会員を考えているのかと疑問を持つ

(7月05日)

東京ベイコート倶楽部会員権の流通での売却希望者が通常リゾートトラスト社のエクシブの譲渡解禁時の流通市場と比較し少なくなってきている 売却者も売却価格の市場より高めの売却希望提示が見受けられてきた 市場への売却件数が少なくなり市場での価格も少し価格が上がってきているようである 何か市場での価格上昇の事由ないと思うが 第三者の力が入ってきているのか?

(8月2日)

異常気象の中本格的なサマーシーズンに入ったがアベノミックスの経済効果は、輸出関連大手企業には、メリットがあり全般企業への影響は、無新聞紙上掲載を鵜呑みに出来ないようだ リゾート流通市場も高齢社会化となり会員権市場も需要と供給のバランスが逆転傾向となり低価格市場となり買手市場意向が続き、現状よく言う底値感がでている状況である 経済情勢が良くなってもまだリゾート業界は、大きな変化が出ていない状況でありクラブ運営会社も新設施設展開に対し様子見とし現状維持としているのが大半である リゾート業界の夜明けはいつとなるかとは言えサマーシーズンですのでリゾートライフをお楽しみ下さい

(9月1日)

本年も暑く長い夏休みが終わりました 輸出関連会社のベースアップ等により昨年対比し海外脱出組が上昇との事でしてた、国内組は、異常気象による大雨等により楽しみも半減したかもしれません 日本は、海外と比較し夏期の4~5日と休暇が短く、海外は20日も休んで家族とリゾートを楽しめる休暇がある 今後高齢者の労働期間延長等もあり休暇見直しも必要があるかもしれない さて、リゾート業界も夏場を過ぎ異常気象により今年は、冬が早いとの噂も出ているので今後の集客対策を考量しなければならない リゾート流通市場では、トラスト社の東京ベイコートが解禁となり取引が活発化したが、今後は、売却物件数が少なくなるような傾向が出ている 

(10月2日)

先月2020年東京オリンピック開催が決定し富士山の世界遺産登録に続き明るい話題となったオリンピック開催予定地に近いリゾートトラスト社運営の東京ベイコート所有会員も譲渡解禁となった東京ベイコートの価格上昇(現在流通価格は、販売価格の約40% で取引)を見込んでいるが流通市場の価格評価は大幅な変動はない 会員権は、利用である開催迄7年間管理費負担となる利用しないでオリンピック開催まで待つのも? 流通市場においても今回の消費税アップ等税負担の中、一部業界のみで全体的に景気上昇が見られない状況において高額会員権の流通は安易ではないであろうと思う リゾートクラブ、別荘地販売のマネーの虎の審査員の企業(ZKR)が200億を超える負債で倒産した リゾートクラブの一部も倒産し民事再生等により運営しているクラブも多い中、会員至上に対応しているクラブだけが継続できる時代となってきているかも知れない


最終更新日 : 2023-12-29

 
 
解決が出来ない会員権のトラブルは、下記にご相談を
   
  
 LC  ライフコネクション   03-5935-8182 info@webglc.jp