（06月027日）

XIVブランドの会員制クラブ一部上場リゾートトラスト社のエクシブ箱根離宮他18ホテル施設レストランにおいて偽表示をし食材を使用したと発表された。エクシブは高級会員制クラブとして高名で弊社においても取扱クラブであるが、安心していたが残念である。食材偽表示問題は、新聞紙上に近年再三掲載されているが、リゾートでの楽しみは、食事である特に会社信用をしてで高額で会員権購入しいる施設での事件であるので関係者だけの問題だけではないと思う、エクシブ箱根離宮利用時会員に和牛の偽称と指摘されたとの事であるが、一部ホテルと公式サイト上に記載しているが他多くの施設で多くの食材に誤表示とは故意としか考えられない。仕入先より伝票品目記載内容確認の上納品し仕入代金を支払っているはずで仕入品名＝ホテルメニュー記載で有るはずが誤表示とは、施設で飲食した会員にお詫びで施設利用時の優待券3.000円送付し、関係者給与減俸3ヶ月程で処理? 営業マンも高級会員制エクシブとして営業し結局は、商品価値感を下げてしまった事件で残念であると言える。

又、1年間の調査結果の発表であるが、それ以前はどうだったか気になるのも事実だ

公式サイトでの表示お詫び文章トラスト社発信参考書類.pdf

（07月5日）

リゾート会員権の販売価格設定と流通価格の格差が一段と格差がでているが、高級思考だから価格が高い…売却するときもそれなりの評価が…色々事由が考えられるが購入時価格が売却時は、1/4….1/6となると...流通市場価格は、シビアな評価がされるので会員権本来の価値となってしまう。又、売却会員権の所有者の売却理由は、自分の考えていたクラブでなかった、予約が取れない等が多く幾らでもいいから処理したいと言う方が増えてきている。

（07月12日）

リゾート運営会社による取扱指定制、取扱拒否等悪しき通例がまだリゾート会員権業界に残っている。以前ある大手リゾート運営会社の指定業者がトラブル発生し会社がなくなつた、その後退社した社員が同様にリゾート会員権販売業者として取引開始し今も会員権売買を続けている。何度か販売客のアプローチでバッテングしたが正規の会員券販売でトラブルなく取引しているようである、しかし、クラブ営業マン及び運営会社は、その会社は、お勧めしませんと公然と言うと聞いている。過去の事を引きずつているのかメンツなのか判らないが契約自由の原則を忘れているのかもしれない。流通業界は、一社の為に存在するのではなく、会員権の価値、利用しない会員より利用する会員への転化作業を補助していると考えればと思う。まだリゾート会員権業界は偏見が先行している業界と思われてもしかたない。

（07月25日）

　　 コーユー倶楽部の山中湖畔サロンが7月19日オープンした。新聞でのオープン掲載な　かったので順延かと思ったが予定道理オープンした用である。予定（会員募集開始）より約4年の年月が経たが喜ばしい事である軽井沢サロンに続き2番目のホテル施設、従来クラブ会員は利用出来ないのが残念である。リゾートクラブは、相互利用システムが多く、会員が先行投資により会員権を取得しその恩恵で新規展開施設が利用できるシステムとなるがコーユー倶楽部は、別クラブの為、従来会員は追加金による権利取得となっている。新規コーユー　倶楽部会員は、従来JTCホテル施設が利用出来るようであるが、旧施設権利所有のJTC会員の既得権による新設施設利用を考慮すればなお良いと思う。

（07月27日）

　　リゾートトラスト社が譲渡手続きに面談条件導入?　エクシブ運営で会員権最大手のリゾートトラスト社が8月より書類審査より面談審査を導入するらしい。此の時期になぜと疑問が出るが、流通市場におけるエクシブ価格が急激な下降気味となり、現状販売価格との価格差が出ているので、流通市場による取引に圧力をと考えられても仕方がない。現在メーン商品エクシブは、譲渡時トラスト社に名義変更料315.000円を支払って手続きしている。只ある面で流通市場において一番取引が多いエクシブ譲渡時のトラブルも増えているのも現実である良く考えれば自社、購入者に被害がない様にする手段かと思われるが、運営会社の審査上において指定業者のみに優位性を図る事をすれば、契約自由の原則に基づき問題が起きるる可能性もある。因に、エクシブ鳥羽よりエクシブ白浜アネックス迄は、購入時の相互利用契約書に書面、書式による譲渡手続きと歌つている。

（08月19日）

　夏期休暇、お盆休みも本日で終わるが、国内旅行も盛況だが海外旅行も昨年より多かったようである　ビジネス大国日本も、GW.夏休み.お正月休みは、3大行事である　経済情勢の不安定が続いているがリゾートに対する消費は、高い様である　さて、昨年運営会社が再度変わった会社更生法中の河口湖FIT RESORT CLUBであるが本年夏も会員利用で盛況であったようである一時不安感等があり会員も心配していた　河口湖の広大な敷地にホテル、ヴィレィジ、テニスコート、ゴルフコースが点在し都心から近いクラブとして利便性とスポーツ&リゾートとして弊社サイトでも紹介しているが、会社更生法＝倒産ではなく、現在自主運営している大手クラブも多い　今後もこのような形態が増えてくるだろう　只、会員制として会員を募集し後は知らないと言うクラブもある　資金を出させ会員制を始めたらエンドレスで会員の為にサポートするのは当たり前である

（09月18日）　

リゾートトラスト社販売エクシブの流通市場での急激な価格低下傾向となっている　10年前の流通市場における価格と健在の価格との比較をすると平均約70％位低下となつている　販売口数（会員数）が多いので市場での売却件数が多いのは、利用が少ないから売りたい、経済情勢の変化でけではなく、消費者の価値観かもしれない　流通市場において選定時必ず質問があるのは、予約の問題である　誰でも好きな日を利用したいだが会員制クラブで完全に利用できる事はない、完全に利用をしたいならリゾートマンション、別荘しか打開策がないと思う　しかし、同じ会員制クラブでも東急ハーヴェストの流通市場価格は、長年市場価格でも高額価格の流通価格を維持している　どこが違うのか企業、施設内容、サービス!!

（10月7日）

今年の夏休みは、海外でのバカンスを利用した方が多かったようだ、まだ中国との領土題が大きくなる前だったので中国での万里の長城見学等が多かったようであるなんと言っても欧米、ハワイがダントツのようである　国内は少し東北方面が多くなったが京都等近畿、関西方面が多いようである　現在会員制クラブ全体の新規施設展開計画は少なく最大手のリゾートトラスト社も年間を通じ順調な新規展開であったが次施設予定がでていない 特に高額商品の東京ベイコートにおいても苦戦気味である　長引く経済情勢により会員権購入意欲が減退し会員制のステータス度に陰りが出てきたのであろうか　会員権購入者の本質を再度考慮し従来よりのリゾートクラブの体質改善? も必要な時期かもしれない　料金だけなら現在のホテル等に負けてしまう

（11月12日）

話題の東京ベイコート倶楽部の市場流通が12月より一部解禁になり以後譲渡停止期間満了の会員権が市場に続々と登場してくるだろう　東京ベイコート倶楽部は、会員権販売大手リゾートトラスト社がエクシブよりランクを上げ販売した都市型クラブで国内会員権市場での販売価格は最高額（通常一般的会員権価格100万~600万位）で施設内容も好評であった　しかし流通市場価格は、相当厳しい価格となるだろう　現在消費者は、会員権価格に対しシピアな考え方が多くステータス時代より利用価値時代に変革しつつある　因に現在流通市場の会員価格は、5年前流通価格と比較し一部運営会社（東急不動産）を除き約50％位の低下となっている　運営会社としてもいきなりの価値観、価格低下を防ぐため譲渡停止期間設定が通例になりつつある　最近のリゾートクラブの良さは、会員の定着率が高いクラブが評価と言えそうである

（11月26日）

リゾート会員権流通市場も下降気味の時期が続いています、需要と供給のバランンスの均等が崩れ供給大となり高齢化による購入ではなく逆の会員権離れも増加しています　リゾート会員権のステータス度より利用料金が重視される格差の時代となりホテル、旅館の5、000円に対応出来なくなりつつ有るも現実です　リゾートクラブも二極化して高額会員権（エクシブ）と低価格会員権（ダイヤモンドリゾート.紀鉄等）となりつつ成り　勿論、現在新規募集のリゾートクラブは、数少ないが既存の権利の流通市場とすれば過去の会員権権利で現状施設利用が出来るのは魅力である　後はクラブ運営会社が価格に対しいかに満足を感じて貰うサービスを与える事である　業界も利益中心型より会員同化型にしないと市場で価格評価されなくなり退会を選択するだろう　会員制クラブの命会員がいなくなれば終わりである

（12月9日）

24年も後わずかとなりましたがリゾート会員権流通市場も先が見えない世相を見て個人、法人共にリゾートへの投資指向がマイナス気味となり大きな市場と想定されていたリタイア層のリゾート関心度合いも減少しクラブ運営会社の新規募集及び流通市場での全体取引件数も激しく低下しつつある様で、流通業界としては、流通取引の約70%を占めるエクシブだけを主流流通商品として流通形態で、営業力による販売から簡易なインターネットによる販売形態となり、価格だけの競争体系となりここ5年位は以前の流通価格50％位の価格格差が出た、運営会社とすれば流通業界に対し歯ぎしりしているのが現状であろう　流通業者も近年経費節減で人員整理し事務所も廃止し実質インターネットサイトが会社住所の様な有様となりつつ有る　運営会社に左右される流通市場ではなくゴルフ取引市場の様な確立した業者主体の独立した流通機能が必要である　厳しい言い方かも知れないがリゾート業界も来年は、本年よりより厳しい世相が予想されると思われるので運営会社及び流通業者共になんらかの生き残り対策が急がれるだろう　

（2013年1月7日）

新年を迎え念頭にあたり本年も本音のコラム記載をさせて頂きます　政権交代となり経済上昇対策を鑑み市場雰囲気も上昇傾向となりリゾート消費も拡大しそうな雰囲気であるがまだまだ厳しい状況は変わらないだろう　　　　　　　　　　さて、先月末、高級倶楽部お台場の東京ベイコート倶楽部が一部（5年間名義変更停止）解禁となり当サイトコーナーへの問い合わせが増いています　東京ベイコート倶楽部は、現在も新規募集中で市場価格との価格差が著し類状況である　会員権は、利用である　利用価値、興味がなくなり売却する時は、購入時の価格は余り関係ないのが現実である　特にベイコートは、法人所有者も多く会社事情で売却したいが譲渡停止期間設定で売却出来ず停止解除を待っている企業も多い様である

（2月6日）

私事で申訳有りませんが、まさかの交通事故に合い骨折となりました、自分でも何でと思いますが、事故は突然やってくるとの言葉が頭に過りました。皆様もお気をつけて下さい。

さて、2月となりましたが、海外旅行特に年間を通じ気候変更がないハワイは、注目の的となっています、利用は、ホテル派、コンドミニアム派と多様化しリゾートライフをエンジョィしている様です。国内リゾートクラブも、高齢化に伴い利用利用客の現象も一部起きている

ようであるが、特に、クラブの維持中心となる年会費の未納件数が深刻な問題となりつつ有るようである。リゾートクラブ年会費は、5万台より高いクラブで28万位と幅が有るが高齢化、年金等の問題で年間5万も支払いたくないと思う高齢会員が年々増加しつつ有るのが現状である。流通市場（弊社係数）への売却希望者も5年前と比較し30％程増えている。これからのクラブ運営としては、大変であるが施設利用金、年会費の軽減策も一つの生残りの策かもしれない。

（4月3日）

本年もはや四月となりました、街を歩いている新入社員が生き生きと闊歩しているが見受けられます　近年苦労して就職活動し企業入社したが、自分に向いてない、話が違う等により多くの新入社員が短期退社となるケースが多いが、本年はアベノミックスと言う新語が生まれ景気が少し回復ぎみとの事で、短期退職者が少なくなれば良いと思う　企業も生きて行く為に社員に要請事項が多いのが本音であるが各個人個人受け入れ方が違うのが現代かもしれない　店頭に企業ブラックリスト等の書籍が出ていたが、企業は、成長時期には、特に営業会社は、過酷な要請強要し一般では考えられない事が日々当たり前に横行するが、安定期になると外からの目を意識しさも優良企業の顔を保とうとするのが常である　殆どの企業が経てきた順路と言っても良いと思う　私も、会員権営業時には、リゾート会員権販売は、他業種と比較し一段下に見られていた意識が有ったのも事実である　同じ権利販売のゴルフ業界とは、また違い、騙されたくないとの先入観念意識が強く常に説得に苦労した覚えがある　消費者に最近のリゾート会員権販売営業を聞くと業績の為、システム外でも何でもOKが通例かしつつ有るようである 今売る為の手段を、後は後?　寂しい事である

（5月9日）

GWも終わり海外に出た方は過去最高と紙上にもでていた　景気回復の徴候の影響も有るが日本人は、余暇に対する意識が強い民族かもしれない　さて、株価も短期において異常な程の上昇となっているが、ほとんどが個人投資家ではなく外資投資会社の大量購入の影響と思われる　一時的な上昇で本来の株価ではないかもしれない　手を引くのも早いのが外資投資会社である　不動産においても、消費税アップ等の要因で駆け込み購入者が多いとの事であるがそんなに購入者は多くはないと思う　不動産上昇と言われているのは商業ビルの外資ファンド会社の購入による不動産の動きである全て内需効果ではなく外資による動きである

リゾート会員権業界においても、従来拡大路線の会社も現状維持の様子見状況が続いているが今後は、再度拡大路線組と現状維持組に極端に分かれるかもしれない

（6月1日）

最近、リゾート会員権所有者よりある会社より“所有リゾート会員権を流通市場価格より高値で査定し引取りますので別な会員権を買いませんか”との話が有ったと聞きました（業界では数字のマジックと言っています）　リゾート会員権は、流通会社によりまちまちで流通価格が現状正価とは100％言えませんがそんなに価格差はありませんので高く引取つても引取会員権を市場売却処理かまたは、運営会社が引取る条件がなければ負の財産で残ります　所有している会員権会社による買取、買換なら問題ないですがどちらにしてもお勧めできません特に流通市場で購入会員権を高く評価して売却し買換したら所得税の重課税が負担となります

（6月22日）

リゾート会員権譲渡時のクラブに支払う名義変更料の相場は、今リゾートクラブを第三者（流通会社含む）より譲渡すると、10万、31万、50万、会員権代金の10％等の会員権代金の他負担となる　ゴルフクラブの名義変更料（100万台）よりは低いが高齢化社会に入りクラブ利用が少なくなって年会費（所有権付は固都税負担有り）だけ支払っている会員も相当数増えている　世の経済情勢により会員権購入者を探すのも大変なのに購入者の名義変更料がネックになる場合も数多くあるのも現実である　クラブとしては、名義変更料は純利益となり会員数の多いクラブであれば年間ばかにならない収入となる　只視点を変えて高齢化により施設利用会員が少なくなり管理費滞納会員が増えていけば収入が減益となり将来的にクラブ運営も著しく悪化へと進む可能性がある　運営する立場としては、新規会員募集もしくは一般客の客を入れるしかなくなってしまう　しかく新規募集は大変な営業努力が必要な今日である　簡単なのは、会員の利用度を増やす事である　クラブのサービス及び施設の小規模なリニアール、利用料金の見直し特に食事付価格体制をルームチャージとするとかあるが一番効率が良いのは名義変更料を安くし譲渡をし易くし利用する新会員を増やす事が効率通いかもしれない 　今後も高齢化会員が増えて年会費滞納件数も増加する時代になりつつある時に高額な名義変更料に改正したクラブも有る本当にクラブを支えてきた会員を考えているのかと疑問を持つ

（7月05日）

東京ベイコート倶楽部会員権の流通での売却希望者が通常リゾートトラスト社のエクシブの譲渡解禁時の流通市場と比較し少なくなってきている　売却者も売却価格の市場より高めの売却希望提示が見受けられてきた　市場への売却件数が少なくなり市場での価格も少し価格が上がってきているようである　何か市場での価格上昇の事由ないと思うが　第三者の力が入ってきているのか?

（8月2日）

異常気象の中本格的なサマーシーズンに入ったがアベノミックスの経済効果は、輸出関連大手企業には、メリットがあり全般企業への影響は、無新聞紙上掲載を鵜呑みに出来ないようだ　リゾート流通市場も高齢社会化となり会員権市場も需要と供給のバランスが逆転傾向となり低価格市場となり買手市場意向が続き、現状よく言う底値感がでている状況である　経済情勢が良くなってもまだリゾート業界は、大きな変化が出ていない状況でありクラブ運営会社も新設施設展開に対し様子見とし現状維持としているのが大半である　リゾート業界の夜明けはいつとなるかとは言えサマーシーズンですのでリゾートライフをお楽しみ下さい

（9月1日）

本年も暑く長い夏休みが終わりました　輸出関連会社のベースアップ等により昨年対比し海外脱出組が上昇との事でしてた、国内組は、異常気象による大雨等により楽しみも半減したかもしれません　日本は、海外と比較し夏期の4~5日と休暇が短く、海外は20日も休んで家族とリゾートを楽しめる休暇がある　今後高齢者の労働期間延長等もあり休暇見直しも必要があるかもしれない　さて、リゾート業界も夏場を過ぎ異常気象により今年は、冬が早いとの噂も出ているので今後の集客対策を考量しなければならない　リゾート流通市場では、トラスト社の東京ベイコートが解禁となり取引が活発化したが、今後は、売却物件数が少なくなるような傾向が出ている　

（10月2日）

先月2020年東京オリンピック開催が決定し富士山の世界遺産登録に続き明るい話題となったオリンピック開催予定地に近いリゾートトラスト社運営の東京ベイコート所有会員も譲渡解禁となった東京ベイコートの価格上昇（現在流通価格は、販売価格の約40% で取引）を見込んでいるが流通市場の価格評価は大幅な変動はない　会員権は、利用である開催迄7年間管理費負担となる利用しないでオリンピック開催まで待つのも?　流通市場においても今回の消費税アップ等税負担の中、一部業界のみで全体的に景気上昇が見られない状況において高額会員権の流通は安易ではないであろうと思う　リゾートクラブ、別荘地販売のマネーの虎の審査員の企業（ZKR）が200億を超える負債で倒産した　リゾートクラブの一部も倒産し民事再生等により運営しているクラブも多い中、会員至上に対応しているクラブだけが継続できる時代となってきているかも知れない

最終更新日 : 2023-12-29